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仮想通貨の話をしながら鹿やタヌキやヒグマを獲って食うブログ。

最近ハマっている仮想通貨の話をしつつ、趣味の狩猟や旅行、料理の話なんかを書き散らかすブログです。

小樽に賃貸アパートを買ったので直してきました。(その1)

こんにちは、鈴木です。

先日小樽にアパート(22戸)を買いました。

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基本的に学生さん向けの物件なんですが、
一人暮らしの社会人の方にも住んでもらえるような、
ちょっとお洒落な感じにしたいな~と思っています。
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ただ、購入当初はなかなかな有様でした。

まず

「廊下の共用灯が全て切れてる」

んですよ。夜になったら廊下が真っ暗。
下がその廊下の写真です。

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携帯の明かりを頼りに各空き部屋のドアを開けてチェックしましたよ(^_^;)。

元々利回りが20%をゆうに超える築古(築31年でした)のアパートだったので、
瑕疵があるのは当然織り込み済みだったんですが…

「グロー球と蛍光灯を新しいのに換えてもつかない」

のにはさすがに参りました。

後で電気工事屋さんに来てもらったところ、
以前の持ち主さんがかなり配線をいじくったらしく
かなり強烈なことになっていたようで…

幸い大変良心的な業者さんだったので修理は格安で済んだんですが、
これから不動産投資に足を踏み入れる皆さん、共用灯の明かりがつかない場合は、
照明器具の故障だけでなく配線の方までチェックしておいた方がいいかもですよ。

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さて、今回アパートを購入するにあたって、
参考にした本は以下の通り。






「まずはアパート一棟、買いなさい!」

です。

高属性(医者・弁護士・税理士・一流企業勤務)の方なら、
貯金も沢山あるでしょうし買える物件も良いものが多いかと思います。

ただ、大半の人はそこまで属性が高くない(鈴木なんて自営業ですし)ので、
どうしても最初に購入できる物件となると築古の安いアパートになりがちです。

この本はそういった(低属性)方向けに書かれているので、
古い物件をどうやって安く買うか、ローンをどう引いてくるか、
良い管理会社をどう選ぶか、お金をかけずどうリフォームするか、
客付けしやすくするにはどうするか、といった広範な話題が網羅されています。

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まずこの本を読み込んで、ある程度頭に叩き込んでおけば、
変な物件に手を出してしまうことはないかなと思います。

特にこの本で参考になったのは利回りについての考え方ですね。
鈴木の住む北海道では札幌が人気の地域なんですが、
正直、札幌にはもうろくな物件が出回っていないんですよ。

利回り10%(家賃全額をローンに当てても、回収まで10年かかる)なんてザラで、
それ以下の物件が大量にあるような状態です。

たまに15%を超えるような物件が出てくるとすぐに取り合いですし、
ネット上に出てくるような物件は大抵強烈な瑕疵があったりします。
いい物件は不動産会社のお得意さんなどに流れちゃうんですよ。

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鈴木はそういう状況の中で1年近く札幌の物件を探し続けていましたが、
結局「これは!」というのが見つからず、範囲を広げて小樽で買うことにしました。



今考えてみると、こういった時間的余裕があって勉強できたからこそ、
今回のように多少建物に瑕疵があっても精神的ダメージは小さかった気がしますね。

利回りが大きい=回収までの期間が短い

ということですから、瑕疵はあって当然。
お金をかけて建物を直したとしても、20%を超える高い利回りが
かかった費用を吸収してくれるだろうという算段がありました。

これから不動産投資を始める方は、
ぜひこういった点に気をつけて物件を探してみてください。

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また、購入の際は

「物件を見させてもらった結果、
 修理代はこのくらいかかりそうです」

「その分値引きしてもらえないでしょうか」


といった形で売主さんと交渉してみることをお勧めします。

それで安くなった分を物件の修理費用に当てれば、
最初から綺麗にリフォームした状態で入居者を探すことができます。

これはかなりのアドバンテージだと思います。




この本はお勧めですよ。
ぜひ読んでみてくださいね。









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キノコやタヌキを採って(獲って)食べてます。アパート買って直したり仮想通貨投資もしてます(原資は狩猟でゲット)。また2019年北海道北見市にフランス料理の惣菜店兼レストランを開業予定。 狩猟採集でゲットした獲物も提供していきますよ〜!
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